No julgamento do Recurso Extraordinário com Agravo nº 1.294.969, finalizado no dia 12.02.2021, o Supremo Tribunal Federal, por unanimidade, reconheceu a existência de repercussão geral sobre o tema tendo fixado a seguinte tese: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.”
Embora o Superior Tribunal de Justiça já tivesse sedimentado esse entendi-mento, diversos municípios brasileiros permaneciam insistindo na cobrança do ITBI sobre operações de cessão de direitos de bens imóveis.
O Recurso Extraordinário com Agravo havia sido interposto pelo Município de São Paulo contra decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que havia declarado ser ilegal a cobrança de ITBI sobre a cessão de direitos decor-rentes de compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre particulares.
De acordo com o disposto no artigo 156, inciso II da Constituição da República: “Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: (…) II – transmissão ‘inter vivos’, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição; (…)”.
O Código Tributário Nacional disciplina o ITBI no artigo 35 que diz: “Art. 35. O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador: I – a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil; II – a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia; III – a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II.”
Ocorre que, nos termos dos artigos 1.2272 e 1.2453, a transmissão a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, bem como cessão de direitos a sua aquisição, so-mente se concretiza com o registro no cartório de registro de imóveis.
Desta forma, o Relator do aludido Recurso Extraordinário com Agravo, Ministro Luiz Fux, afirmou em seu voto que “a jurisprudência do STF considera ilegítima a exigência do ITBI em momento anterior ao registro do título de transferência da propriedade do bem, de modo que exação baseada em promessa de compra e venda revela-se indevida”.
Com a definição da tese pelo Supremo Tribunal Federal, esperamos que os fis-cos municipais interrompam a cobrança do ITBI nas operações em que não haja o efetivo registro imobiliário da transferência do imóvel.
Permanecendo dúvidas sobre o tema, a equipe JASA está à disposição para prestar assistência jurídica especializada.
Embora o Superior Tribunal de Justiça já tivesse sedimentado esse entendi-mento, diversos municípios brasileiros permaneciam insistindo na cobrança do ITBI sobre operações de cessão de direitos de bens imóveis.
O Recurso Extraordinário com Agravo havia sido interposto pelo Município de São Paulo contra decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que havia declarado ser ilegal a cobrança de ITBI sobre a cessão de direitos decor-rentes de compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre particulares.
De acordo com o disposto no artigo 156, inciso II da Constituição da República: “Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: (…) II – transmissão ‘inter vivos’, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição; (…)”.
O Código Tributário Nacional disciplina o ITBI no artigo 35 que diz: “Art. 35. O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador: I – a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil; II – a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia; III – a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II.”
Ocorre que, nos termos dos artigos 1.2272 e 1.2453, a transmissão a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, bem como cessão de direitos a sua aquisição, so-mente se concretiza com o registro no cartório de registro de imóveis.
Desta forma, o Relator do aludido Recurso Extraordinário com Agravo, Ministro Luiz Fux, afirmou em seu voto que “a jurisprudência do STF considera ilegítima a exigência do ITBI em momento anterior ao registro do título de transferência da propriedade do bem, de modo que exação baseada em promessa de compra e venda revela-se indevida”.
Com a definição da tese pelo Supremo Tribunal Federal, esperamos que os fis-cos municipais interrompam a cobrança do ITBI nas operações em que não haja o efetivo registro imobiliário da transferência do imóvel.
Permanecendo dúvidas sobre o tema, a equipe JASA está à disposição para prestar assistência jurídica especializada.
Mateus Vieira Nicacio
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2 “Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.” 3 “Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”
2 “Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.” 3 “Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”
